ข้อบัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
เยอะแยะคนอาจจักคิดว่า การอยู่คอนโดนั้นเป็นเสรี ส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดประตูใส่สลักประตูล็อคกุญแจ รูดผ้าม่านบัญชรปิดมิด กันสายตาที่อยากรู้อยากเห็นสอดเห็น ที่นี้คุณจักทำอะไรก็ได้ จักหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือไม่ก็ถอดผ้า แต่อาจจะมีบางคนไม่รู้เลยว่า ถ้าแม้อยู่บ้านเดี่ยวไม่ใช่หรือทาวน์เฮ้าส์ แล้วค้างค่าน้ำค่าไฟ ก็จักถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือไม่โทรศัพท์ก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าคุณทรงไว้คอนโดมิเนียมอาจจะหนักกว่านี้ คือไม่ปางถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจะถูกล็อคห้องไม่ให้คุณนั้นเข้าไปใช้ประโยชนอีกด้วย พร้อมกับนี่เป็นเรื่องแท้จริง ที่ทางนิติบุคคลโรงเรือนชุด ได้มีอำนาจตามกฎหมายที่จักทำ พร้อมกับเป็นเพียงการบุกเบิกต้นเท่านั้น แล้วถ้าสมมติถึงที่สุดแล้ว ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้ามายึดทรัพย์สินในห้องชุดไปขายไม่ใช่หรือกระทั่งการบังคับขายห้องชุดห้องใดห้องหนึ่งเพื่อสังคายนายหนี้ยังอยู่ในโครงร่างอำนาจทางข้อบัญญัติที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิทำได้อีกด้วย โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้คุณต้องเข้าอยู่เล่าเรียนข้อเทศบัญญัติบ้าง มาดู ก่อนอื่นพึงรู้ว่า การอยู่อาศัยในอาคารห้องชุดหรือไม่คอนโดมิเนียมนั้น มีกฎปฏิบัติหลักที่พันพัว คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กฎหมายนี้ได้กำหนดเรื่องราวของนิติบุคคลอาคารชุดไว้รอบด้านเลยทีเดียว
- การเป็นเจ้าของร่วมกัน
- ความรับผิดชอบร่วมกัน
- การทำจัดการ
- อำนาจพร้อมทั้งบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
- ระเบียบรากฐานที่คนคอนโดฯ ต้องทำตาม
- อำนาจกำหนดชำระหนี้
- คนดำรงอยู่คอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวีของคนคอนโด ต้อง โตแล้ว ซึ่งความหมาย เป็น ต้องเก่งข่มใจของตนเองให้อยู่ในกฎกะบิล เพื่อส่วนกลางเป็นเบื้องต้น และให้ความร่วมแรงกายกับส่วนรวม เพื่อโน้มน้าวใจชักชวนเสี่ยวร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ปฏิบัติเพื่อสาธารณะ อันหมายถึง การปฏิบัติทำตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผาเป็นสุขของชาวคอนโด พร้อมด้วยความเจริญของตัวอาคาร และสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ ในโครงการที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือไม่สมบัติร่วมกัน ควรระลึกถึงก่อนกับหลังเข้าไปปรากฏคอนโดก็คือ อยู่ตึกคอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ข้อกำหนด 7 ประการของชาวคอนโด
จุดโหมโรงต้นก็คือ
การที่เข้ามาเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นถือเอาว่าผู้อาศัยพักอาศัยภายในคอนโด นอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังจักเป็นเจ้าของร่วมในเงินทองส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมกันในพิตรส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างสนนราคาของห้องชุดกับสนนราคารวมของห้องชุดทั้งหมดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
อันดับที่ 2
ความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจักมาควบคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดใช่ไหมการถือสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ผู้หญิงของผม หรือว่า ผู้ชายของฉัน กฎหมายนี้กำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง พร้อมด้วยก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
มาตรา 18 เจ้าของร่วมก็ต้องสมคบออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากการบริการส่วนรวม พร้อมกับที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่ออรรถประโยชน์ร่วมกันตามส่วนของการใช้ค่าที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับข้างต้น เจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และรายจ่ายที่เกิดจากการดูแลพร้อมด้วยดำเนินการที่เกี่ยวกับเงินตราส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14
อันดับที่ 3
การบริหารพร้อมทั้งจัดการ ในทางปฏิบัติตนนั้นย่อมไม่ได้เรื่อง ถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการในเรื่องต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องให้นิติบุคคลมาจัดการในเรื่องต่างๆนั้น กับต้องให้อำนาจตามที่ควรจะเป็น อาทิ
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้มีการจดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะสิทธิเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดจะมีจุดหมายเพื่อจัดการ กับดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ด้วยกันให้มีอำนาจกระทำสิ่งใด ๆ เพื่อเป็นผลตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้แล้วตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้การบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
อันดับที่ 4
อำนาจกับบทบาทหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจักต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า ผู้จัดการ ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้บัญชาคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าของอาคารหรือไม่นิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นตัวตั้งตัวตี ตอบสนองนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังหลังจากนั้นนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในมาตรา 33 เหรอ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม ใช่ไหมคณะกรรมการนั้นตามมาตรา 37 ทั้งนี้ เพราะว่าไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นกับเร่งด่วน ให้ผู้จัดการที่มีอำนาจ เพราะว่าความริเกริ่นของตนเองจัดการในกิจการ เพื่อความพ้นภัยของตัวอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจักพึงรักษาพร้อมด้วยจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้ปฏิบัติการต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือว่ามติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้ให้หมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ 5
ระเบียบฐานรากที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรือไม่ก็อยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อเดินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังถัดไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจักต้องสังคายนายล่วงหน้า (2) เงินทุนตราบใดเปิดที่บังตาต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือไม่ตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
อันดับที่ 6
อำนาจกำหนดชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง กฎเกณฑ์อาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว พร้อมกับอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจักเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
มาตรา 41 เพื่อผลประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งด้วยกันพาณิชย์ด้วยกันมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งพร้อมกับพาณิชย์ พร้อมด้วยมีอยู่เหนือสินทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อเสมียนเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อน จำนอง
กระจายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพยสมบัติต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ ด้วยกันเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางดำเนินงานก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดทำได้ บังคับ เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจักเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์พร้อมด้วยอื่น ๆ ทั้งนี้เพราะมีคณะกรรมการควบควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล เพราะว่ามีการประชุมใหญ่ ไม่ก็ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย พร้อมทั้งจนกระทั่งพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็ศักยสนับสนุนการ บังคับ ต่าง ๆ ได้
อันดับที่ 7
คนคงอยู่ได้คอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า และการแก้ไขปัญหาไม่ใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด กับผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายหรือว่าไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ก็ไม่ ใช่ไหมว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนที่อาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะมากพอไม่ใช่หรือโตพอแล้วไม่ก็ยัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจะสมบูรณ์สวยงาม หรือไม่ก็ขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโด เองว่าจักทำตาม บัญญัติ 7 ประการ นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบพร้อมกับสละพอเป็นแกนกลาง
ล่าข่าวสารของคอนโด โครงการคอนโดใหม่
ได้ ขอบคุณข้อมูลดีที่เอามาแชร์ จาก : cmc.co.th
ที่มา : propertytothai